Co se v domě neřeší

Co současný předseda SVJ a správcovská společnost neřeší.

Sedm věcí, které se v domě neřeší. Vše doložené korespondencí nebo spisem.

Retenční nádrž se splašky

Chybně napojená stoupačka svedla splašky do dešťové kanalizace a závlaha je rozstřikovala po zeleni, kde chodí lidé a děti. Trysky a hadičky nebyly vyměněny, jen proplachovány. Proplach není odstranění vady.

Sériová vada odvodu kondenzátu

Praskající čerpadlo nebo hadička v podhledu → promáčené stěny a zničené podhledy. Jedna jednotka v létě 2025, letos nejméně dalších pět domácností napříč objekty. O sériovosti se ví a nedělá se nic preventivně.

Vstupní dveře domu

Závada se vrátila šestkrát a netýká se jednoho vchodu, je napříč objekty. Bez razantního dotažení dveře nezapadnou do zámku, čímž jsou čipový systém a videovrátný fakticky neúčinné.

Dům nemá dokumentaci skutečného provedení

Developer písemně potvrdil, že dokumentaci má, a odmítl ji vydat. V seznamu dokladů předaných správci není. Bez ní nelze zodpovědně projektovat opravy ani reklamovat vady. Uchovávat ji je zákonná povinnost.

Teplo, které nechceme

Na chodbách naměřeno 24–27 °C proti návrhovým 15 °C; podlahové vytápění v pokojích tím ztrácí funkci. Dodavatel tepla písemně přiznal, že sjednaný výkon neodpovídá skutečné potřebě domu.

Úklid, odpady, zahrada

Faktury za úklid nesouhlasí se sjednanou příkazní smlouvou. Kontejnery se fakturují bez objednávek. Smlouva na zahradu skončila 05/2026, výběrové řízení tři měsíce ve stavu „poptáváme“.

Dva miliony do fondu oprav

Výzva k úhradě 2 mil. Kč přišla v době, kdy nebyl vyřešen ani jeden z výše uvedených sporů a kdy neexistovalo vyúčtování za předchozí rok.

Doloženo

Co potvrdily úřady a protistrana.

Nejde o naše názory. Jde o písemná vyjádření třetích stran, ověřitelná podle spisové značky.

Hygiena sanaci nádrže neschválila

Hygienická stanice potvrdila, že s developerem nebyla v kontaktu, nic neposuzovala, nic neměřila a žádné stanovisko nevydala. Vlastníkům přitom bylo tvrzeno, že sanaci schválila.

HSHMP 36423/2026 · HSHMP 39210/2026

Protokol z prohlídky neexistuje, věc jde k pokutě

Odbor životního prostředí potvrdil, že protokol z místní prohlídky neexistuje, a věc předává k projednání přestupku podle vodního zákona.

UMCP3 417375/2026

Doporučená opatření neproběhla

Výzva z 18. 5. 2026 doporučila akreditovaný rozbor zeminy a dezinfekci závlahového potrubí. Neproběhlo ani jedno.

UMCP3 302249/2026

Parkoviště nemá vlastní elektroměr

Provozovatel písemně potvrdil, že vlastní odběrné místo nezřídil a spotřeba parkoviště šla přes odběrná místa SVJ, v rozporu s výslovným zněním smlouvy.

Písemné vyjádření, přeposlané správcem

Developer dokumentaci má a nevydá ji

Písemné vyjádření developera potvrzuje, že dokumentaci skutečného provedení stavby drží, a odmítá ji vydat.

Vyjádření z 2. 7. 2026

Sjednaný výkon tepla neodpovídá domu

Dodavatel tepla písemně přiznal, že sjednaný výkon neodpovídá skutečné potřebě domu, a navrhl přerozdělení mezi odběrnými místy.

Vyjádření z 29. 6. 2026

Vyúčtování 2025

Co je ve vyúčtování 2025 špatně.

Šest věcí. U každé je uvedeno, na čem stojí: paragraf, smlouva nebo písemné vyjádření třetí strany.

Přišlo o 70 dnů pozdě

Vyúčtování služeb za rok 2025 bylo vygenerováno 9. 7. 2026. Zákonná lhůta podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. přitom uplynula 30. 4. 2026. Ještě 15. 6. 2026 posílal správce upomínky k zálohám a vyúčtování v nich nezmiňoval. V tu dobu neexistovalo.

Na čem to stojí: § 7 odst. 1 a § 13 zák. č. 67/2013 Sb.; čl. XIII odst. 2 stanov.

Pokutu za prodlení nemá platit fond domu

Prodlení způsobil správce, který je zároveň statutárním orgánem SVJ. Formálním dlužníkem pokuty je tedy SVJ, a správce sám rozhoduje, jestli ji bude po sobě vymáhat. Bez změny vedení si pokutu zaplatíme sami sobě.

Na čem to stojí: § 159, § 437 a § 2913 OZ (střet zájmů a regres).

Elektřinu komerčního parkoviště platí dům

Provozovatel komerčního parkoviště se v čl. 5.1.2 smlouvy o zřízení služebnosti z 29. 5. 2024 zavázal hradit energie spotřebované provozem parkoviště a zřídit si vlastní odběrné místo. Dva roky po vkladu do katastru vlastní odběrné místo nemá. Spotřeba technologií parkoviště, osvětlení a větrání 1. PP jdou přes elektroměry domu – a v rozúčtování ji nesou vlastníci bytů.

Na čem to stojí: čl. 5.1.2 smlouvy o služebnosti; písemné potvrzení provozovatele; schéma rozvaděče RG-CDE-01.

A vyúčtování se přesto neopravuje

Správce opravné vyúčtování odmítl s odkazem na chybějící stavy podružných elektroměrů. Účetní období ale neruší povinnost rozúčtovat vlastníkům pouze jejich skutečné náklady a podružné měření není jediná přípustná metoda: spotřebu lze stanovit kvalifikovaným odhadem z instalovaného příkonu a provozního profilu.

Na čem to stojí: zák. č. 67/2013 Sb.; odpověď správce s odkazem na § 3 odst. 1 zák. č. 563/1991 Sb.

Úplata za služebnost a kdo nese provozní náklady

Úplata za služebnost je 10 000 Kč + DPH ročně za výlučné užívání části společných prostor, na kterých třetí osoba provozuje placené parkoviště. Spor nevedeme o to, jestli se platí, ale jak vysoká ta úplata je vůči hodnotě plnění a kdo nese energie, úklid a údržbu, které smlouva výslovně ukládá provozovateli. Z vyúčtování 2025 vyplývá, že je hradí vlastníci.

Na čem to stojí: čl. 5.1.1 a 5.1.2 smlouvy o služebnosti; vyúčtování 2025.

Klimatizace a rekuperace bez předepsané zálohy

Stanovy účtování těchto energií vlastníkům dotčených zařízení umožňují, ale počítají s tím, že zálohy budou předepsány předem a že se účtuje podle skutečné spotřeby, lze-li ji zjistit. Rovný díl je až náhradní řešení. Proč nebyly předepsány zálohy a proč se účtuje rovným dílem, když jednotky měření mají?

Na čem to stojí: čl. XII odst. 3 stanov; přiznání správce, že záloha nebyla předepsána.

Pět minut, váš vlastní papír

Zkontrolujte si vlastní vyúčtování.

1Datum vyhotovení. Mělo přijít do 30. 4. 2026, podle zákona i podle čl. XIII odst. 2 stanov.

2Položka „Elektřina společných prostor“. Platíte z ní podíl podle velikosti bytu. Je v ní i spotřeba komerčního parkoviště.

3Počet osob u vaší jednotky. Pokud jste ho nenahlásili, stanovy ho určily podle dispozice: 1+kk = 1, 2+kk = 2, 3+kk = 4, 4+kk = 5. Souhlasí to u vás?

4Klimatizace a rekuperace. Byla vám na tuto položku někdy předepsána záloha a účtuje se podle skutečné spotřeby, nebo rovným dílem?

Lhůta na námitky je 30 dnů od doručení vyúčtování. U vyúčtování z 9. 7. už většině vlastníků uplynula. V takovém případě se podává žádost o doložení podkladů a reklamace nesprávnosti.

Proč to správce neřeší?

Nevíme, co se děje v jejich kanceláři. Nebudeme si to domýšlet. Víme ale, jak to vypadá zvenčí:

Reklamace vad z výstavby se nepodávají.

Smlouva o parkovišti se dva roky neplní v části, která dům stojí peníze.

Chybějící odběrné místo parkoviště nikdo dva roky neověřil.

Na věcné dotazy se odpovídá nabídkou osobní schůzky, ne dokumentem.

Vysvětlení, které nám dává smysl, je strukturální: profesionální správce žije z opakovaných zakázek od velkých developerů. Zastat se vlastníků proti takovému klientovi je proti jeho vlastnímu zájmu. Nemusí to být zlá vůle: stačí, že motivace míří jinam než naše.

A jedna věc platí bez ohledu na motivaci: jedna firma je dnes zároveň statutárním orgánem společenství, správcem domu, objednatelem dodávek i tím, kdo posuzuje stížnosti na svou vlastní práci. To není otázka dobré vůle jedné strany. Je to otázka oddělení rolí.

Pokud existuje jiné vysvětlení, rádi ho uslyšíme. Na shromáždění bude na něj prostor.